C’è una domanda che sento spesso, formulata in modi diversi ma con la stessa sostanza: “Quanto mi costa l’intervento?” E io ribatto spesso “Ma se non fai nulla, cosa succede davvero?”
La transizione energetica degli edifici viene raccontata quasi sempre dal lato degli investimenti necessari: quanto costa ristrutturare, quali incentivi esistono, quali tecnologie scegliere. Raramente si racconta l’altro lato. Quello di chi aspetta e rimanda.
Eppure esiste una voce sempre più solida che quantifica proprio questo: il costo dell’inazione, quantificata come voce di bilancio concreta, misurabile e crescente nel tempo.
Il punto di partenza: l’Italia parte già in svantaggio
Prima di entrare nei numeri, vale la pena fissare il contesto italiano, perché è peggiore di quanto si pensi comunemente. Oltre il 60% degli edifici residenziali italiani è ancora in classe energetica F o G.(¹) In Germania la stessa fascia copre il 45% del patrimonio, in Spagna il 25%, in Francia appena il 21%.(²) Più dell’83% degli edifici residenziali italiani è stato costruito prima del 1990, e oltre la metà prima degli anni Settanta.(²)
Questo è una fotografia del rischio patrimoniale accumulato nel tempo, che la nuova normativa europea ha iniziato a rendere visibile nei prezzi.
Il costo dell’inazione per il sistema Paese è stimato in oltre 15 miliardi di euro l’anno, tra perdita di valore patrimoniale degli immobili e spesa energetica in eccesso di edifici inefficienti.(³) È una cifra aggregata, non verificabile edificio per edificio, ma è l’ordine di grandezza su cui ragionare.
Quanto costa l’inazione per le case
Le bollette cresceranno per legge
Dal 2027 entra in vigore l’ETS2, il sistema europeo di scambio delle emissioni esteso per la prima volta al riscaldamento degli edifici e ai trasporti stradali.(⁴) Il meccanismo è semplice: i fornitori di combustibili dovranno acquistare quote di CO₂ e scaricheranno quel costo sulle bollette. Non è una multa, ma una pressione economica continua e crescente che si chiama “prezzo del carbonio” ma nella vita quotidiana si chiama riscaldamento sempre più caro.
Le stime più citate indicano un aumento annuo fino a 600 euro per famiglia, considerando soprattutto la spesa per il riscaldamento.(⁵) L’impatto sarà proporzionale all’inefficienza dell’edificio: chi vive in un appartamento anni Settanta con caldaia a gas e senza isolamento termico sentirà questo aumento molto più di chi ha già fatto interventi.
Il valore dell’immobile sta già cambiando
Il mercato immobiliare ha iniziato a prezzare l’efficienza energetica prima che la normativa lo imponesse esplicitamente. Il fenomeno ha un nome preciso: green premium per gli edifici efficienti, brown discount per quelli che non lo sono.
Gli immobili in classe A o B registrano già un sovrapprezzo del 10-15% rispetto alla media di zona.(³) Sul versante opposto, la svalutazione stimata per gli edifici non riqualificabili o situati in aree marginali può raggiungere il 20-25% del valore di mercato entro il 2030.(³) Una ricerca europea del 2025 su edifici residenziali a energia multipla mostra che i compratori sono disposti a pagare in media il 13,5% in più per un edificio che ha già subito una ristrutturazione profonda rispetto allo stesso immobile nelle condizioni precedenti.(⁶)
Non è un premio alla sostenibilità come valore astratto. È il mercato che incorpora nel prezzo il costo degli interventi futuri obbligatori. Chi compra oggi un immobile in classe G vede già nel prezzo il costo di portarlo almeno in classe E entro il 2030.
L’accesso al credito si restringe
Le banche stanno integrando la performance energetica nelle valutazioni di rischio ipotecario. Il caso più avanzato è quello olandese, dove dal 2024 tutti i principali istituti di credito utilizzano un framework (DuPa 2.0) che incorpora oltre 80 indicatori di sostenibilità nella valutazione degli immobili commerciali.(⁷) In Italia il processo è meno avanzato, ma la direzione è la stessa. Un immobile in classe energetica bassa diventa progressivamente meno finanziabile e meno liquido.
Quanto costa l’inazione se hai un capannone
Il ragionamento è diverso, ma la logica è identica. Per gli edifici industriali il rischio principale non è patrimoniale nel senso tradizionale: è di competitività e di accesso al mercato.
L’energia incide sui margini già oggi
Un capannone con dispersioni termiche significative, illuminazione obsoleta e impianti non aggiornati consuma tra il 30% e il 50% in più di energia rispetto a uno efficientato.(⁸) Per le PMI italiane, che già partono da prezzi dell’energia tra i più alti d’Europa, questa differenza incide direttamente sui costi di produzione e quindi sui margini. Non è un problema futuro: è già nella bolletta di oggi.
L’ETS2 colpirà anche le piccole imprese
Dal 2027 il meccanismo di costo delle emissioni si estende anche ai combustibili usati nei capannoni per riscaldamento. Le grandi imprese industriali sono già da anni nell’ETS e hanno sviluppato strumenti per gestire questa variabile. Le PMI no. Per un’azienda con un capannone riscaldato a gas, la pressione economica dell’ETS2 arriverà senza ammortizzatori.
L’EPBD mette fuorigioco i peggiori
La EPBD impone che il 16% degli edifici non residenziali con le peggiori prestazioni venga ristrutturato entro il 2030 e il 26% entro il 2033.(⁹) Non sono target di sistema: sono requisiti minimi di prestazione energetica che ogni Stato membro dovrà tradurre in obblighi concreti. Chi non si adeguerà incontrerà restrizioni crescenti nella capacità di affittare, vendere o valorizzare quegli spazi.
Il mercato degli uffici insegna già qualcosa
Il caso europeo più studiato è quello degli uffici. In Olanda la legge che imponeva la classe C minima per tutti gli uffici a partire dal 2023 ha già prodotto il suo effetto: gli edifici non conformi sono entrati in una fase di obsolescenza strutturale. Scope Ratings segnala oggi che gli uffici secondari in Europa corrono un rischio concreto di diventare stranded assets, beni che perdono valore di mercato prima del previsto a causa del cambiamento normativo.(⁷) Il termine tecnico è quello usato da UBS nella sua definizione: un asset che “perde il suo valore prima del previsto, di solito a causa del cambiamento delle strutture economiche o regolamentari”.(¹⁰)
Questo non è un rischio astratto: è già successo in un mercato vicino al nostro.
Il paradosso del proprietario razionale
C’è un tema che mi sembra importante nominare con chiarezza, perché riguarda la psicologia della decisione più che i numeri. Non ristrutturare sembra, nel breve periodo, la scelta più razionale. L’investimento è certo e immediato, i benefici sono distribuiti nel tempo, gli incentivi cambiano continuamente e il quadro normativo è ancora in evoluzione. Aspettare ha una sua logica.
Il problema è che questa logica funziona se il costo dell’attesa è vicino a zero. E non lo è più.
Ogni anno di inazione accumula tre tipi di costo che si pagheranno tutti insieme: bollette in crescita strutturale (ETS2 dal 2027), erosione del valore di mercato (brown discount crescente), e interventi di riqualificazione che dovranno essere fatti comunque, ma in condizioni di mercato più difficili, con meno incentivi disponibili e probabilmente in una finestra temporale compressa.
La scelta non è “ristrutturare adesso o non ristrutturare mai”. È “ristrutturare adesso in modo pianificato, con incentivi ancora disponibili e tempo sufficiente, oppure ristrutturare tra cinque anni in emergenza, con costi più alti e meno margine di manovra”.
Non è sempre facile comunicare la transizione ecologica. Serve competenza e direzione. Se hai dubbi o vuoi confrontarti con me, scrivimi.
(¹) ENEA, Rapporto annuale sulla Certificazione Energetica degli Edifici 2024.
(²) Elaborazione Deloitte su dati Istat, settembre 2025.
(³) Il Bollettino, “Oltre il 60% dei nostri edifici è di classe energetica bassa (F e G): per sistemarli chi paga?”, marzo 2026.
(⁴) Direttiva (UE) 2023/959 che modifica la Direttiva 2003/87/CE, istitutiva del sistema ETS. L’ETS2 si applicherà a edifici e trasporti a partire dal 2027.
(⁵) Supereva, “Bolletta elettrica: in arrivo aumenti fino a 600€ per la nuova tassa ETS2”, febbraio 2026.
(⁶) Kedwan et al., “Increasing the Market Value of Buildings Through Energy Retrofitting”, Buildings, MDPI, gennaio 2025.
(⁷) OCSE, “Future-Proofing Real Estate Investment”, 2025. Il rapporto analizza il rischio climatico nel settore immobiliare e il ruolo delle normative minime di prestazione energetica.
(⁸) Italtekno, “Efficienza energetica negli edifici industriali”, ottobre 2025.
(⁹) Direttiva (UE) 2024/1275, articolo relativo agli edifici non residenziali.
(¹⁰) UBS, definizione di stranded asset, citata in Implenia, “Dalla conformità all’opportunità: strategie trasformative per la creazione di valore”.
Scopri di più da Energia Positiva
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.