Pubblicato il 21 maggio 2026 — Mercato immobiliare & efficienza energetica
Il mercato immobiliare italiano sta mandando un segnale preciso: le case efficienti si vendono meglio, più in fretta e a prezzi più alti. Un risultato documentato dalle ricerche indipendenti, dati ENEA e analisi di grandi operatori come Nomisma, Gabetti Lab e Cushman & Wakefield. Ma quanto vale concretamente questo vantaggio? E cambia in base alla tipologia di edificio?
I numeri aggiornati: quanto aumenta il valore
Il range di incremento è ampio, e dipende soprattutto dall’entità dell’intervento e dalla classe energetica di partenza.
Secondo il rapporto Patrigest-Gabetti Lab, passare dalla classe G alla A genera un aumento del valore al metro quadro pari al +40,4%, mentre un salto da F a C vale circa +9,1%. Gli immobili in classe G, in assenza di interventi, sono già oggi mediamente il 29% meno preziosi rispetto a quelli nelle classi superiori una penalizzazione che tende ad accentuarsi con l’avvicinarsi delle scadenze europee.
Lo studio Nomisma-Rockwool è ancora più preciso: un investimento medio di 24.000 euro produce un incremento del valore pari a circa 14.500 euro, con un ROI del 23,4%. Il rapporto distingue poi tra:
- Interventi soft (sostituzione impianti, ottimizzazione senza toccare l’involucro): +4,8% di valore medio
- Interventi hard (cappotto termico, sostituzione infissi, nuovi impianti): +14,8%
- Interventi profondi (salto di due o più classi energetiche): fino a +22–30%, con punte del 30% nelle zone climatiche più fredde
Infine, ENEA, in collaborazione con MCE Lab, ha stimato fino al +45% per gli immobili sfitti o inutilizzati, una categoria che in Italia conta circa 10 milioni di unità: una riserva di valore quasi intatta.
I costi reali degli interventi
Conoscere l’incremento di valore ha senso solo se confrontato con le spese da sostenere. Le stime convergono su un range di 35.000–60.000 euro per un’abitazione di circa 100 mq, con queste voci principali:
- Cappotto termico (pareti + copertura): 20.000–36.000 euro
- Sostituzione infissi: 10.000–15.000 euro
- Caldaia a condensazione o pompa di calore: fino a 16.000 euro
- Impianto fotovoltaico: 5.000–12.000 euro (a seconda della potenza)
Per un condominio anni ’80 su 5 piani, il costo minimo per il passaggio dalla classe G alla D è stimato da OICE in circa 40.000 euro per appartamento, considerando solo l’involucro esterno.
Gli incentivi fiscali attenuano significativamente il peso economico: l’Ecobonus 2025 garantisce una detrazione del 50% per l’abitazione principale e del 36% per le altre unità, su un massimale di 96.000 euro per immobile, recuperabile in 10 anni. La Legge di Bilancio 2025 ha confermato la validità delle agevolazioni anche per le spese sostenute nel 2026 e 2027.
Cluster per tipologia di edificio
Non tutti gli immobili beneficiano allo stesso modo della riqualificazione. Emerge una chiara segmentazione:
Residenziale (appartamenti e villette): è il segmento con il potenziale più ampio, dato l’alto numero di unità nelle classi G, F ed E. Il gap di valore tra classi efficienti e inefficienti è misurabile e crescente, anche grazie al fatto che il 69% degli acquirenti dichiara oggi di considerare la classe energetica fattore decisivo nella scelta (ENEA 2025).
Immobili sfitti e seconde case: mostrano i ritorni percentuali più elevati (+45% stimato da ENEA), proprio perché partono spesso da classi molto basse e non godono di manutenzione continua. Rappresentano un’opportunità finanziaria sottovalutata.
Direzionale e uffici: secondo Cushman & Wakefield, gli spazi di Classe A nelle location consolidate di Milano e Roma dominano la domanda. Gli immobili obsoleti nelle zone meno appetibili, con vacancy rate fino al 17%, vengono invece sempre più valutati per conversioni verso residenziale, hospitality o co-living. La riqualificazione qui assume spesso la forma di un cambio di destinazione d’uso.
Commerciale e retail: il mercato non residenziale ha chiuso il 2025 con un +6,7% nelle transazioni (dati OMI). Le superfici scambiate crescono, ma la selettività aumenta: gli spazi efficienti e certificati attirano conduttori di qualità e canoni più alti.
Perché agire ora, e non dopo
La Direttiva Europea EPBD 2024/1275 fissa obiettivi chiari: riduzione del 16% in edificio residenziali dell’indice di prestazione globale (somma della rinnovabile + non rinnovabile) e ristrutturazione obbligatoria per i non residenziali compresi nel 16% dei più energivori. In Italia, il 70% degli edifici è ancora nelle tre classi peggiori. Chi non agisce in tempo non solo perde valore sul mercato, ma rischia di ritrovarsi con un immobile difficile da vendere o affittare. Le scadenze avanzano; gli incentivi si riducono progressivamente fino al 2027.
Riqualificare oggi è solo una scelta responsabile e innegabilmente anche una strategia patrimoniale.
Fonti: ENEA Rapporto 2025, Nomisma-Rockwool, Patrigest-Gabetti Lab, OICE, Cushman & Wakefield, Agenzia delle Entrate — Ecobonus 2025, OMI Q4 2025.
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