Se un immobile viene donato, serve l’Attestato di Prestazione Energetica?
La risposta è sì, se l’immobile rientra nel campo di applicazione della certificazione energetica, ma con una distinzione importante: in caso di donazione obbligo di dotazione e obbligo di allegazione dell’APE non sono la stessa cosa.
A livello nazionale, per gli immobili soggetti alla certificazione energetica permane l’obbligo di dotazione dell’APE anche nel caso di trasferimento a titolo gratuito. Non è invece previsto l’obbligo di allegare l’attestato all’atto di donazione.
Quindi l’APE può dover esserci, anche se non viene materialmente allegato all’atto.
L’APE è obbligatorio in caso di donazione?
Per capire cosa succede in caso di donazione bisogna partire dall’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005 e dalle modifiche che la disciplina della certificazione energetica ha subito nel tempo.
Dal 2013, per gli atti di trasferimento a titolo gratuito è venuto meno l’obbligo di allegazione dell’APE precedentemente previsto. Questo, però, non ha fatto venir meno anche l’obbligo di dotazione dell’immobile.
La differenza è sostanziale.
Dotare un immobile dell’APE significa fare in modo che l’edificio o l’unità immobiliare dispongano di un Attestato di Prestazione Energetica valido, quando previsto dalla normativa.
Allegare l’APE, invece, significa unire materialmente una copia dell’attestato all’atto.
Per le compravendite e gli altri trasferimenti a titolo oneroso la normativa nazionale disciplina espressamente gli obblighi relativi alla dichiarazione e all’allegazione. Per la donazione, invece, l’obbligo di allegazione non è previsto.
La conclusione può sembrare controintuitiva, ma è importante:
in una donazione immobiliare l’APE può essere obbligatorio anche se non deve essere allegato all’atto.
APE e donazione: in sintesi
Per orientarsi possiamo ricondurre la verifica a quattro passaggi:
- Immobile soggetto alla certificazione energetica: deve essere verificato l’obbligo di dotazione dell’APE.
- Donazione: a livello nazionale non è previsto l’obbligo di allegare l’APE all’atto.
- Immobile escluso dall’APE: non nasce l’obbligo di dotazione solo perché l’immobile viene donato.
- Normativa regionale: deve sempre essere verificata per accertare eventuali disposizioni specifiche applicabili nel territorio in cui si trova l’immobile.
Prima della donazione bisogna verificare se l’immobile è soggetto ad APE
C’è quindi un passaggio che viene prima ancora della domanda “devo allegare l’APE?”.
Bisogna chiedersi:
questo immobile deve essere dotato di APE?
Non tutti gli edifici e non tutte le unità immobiliari rientrano infatti nell’obbligo di certificazione energetica. La normativa prevede specifici casi di esclusione.
Un immobile escluso dall’obbligo di APE non diventa soggetto alla certificazione semplicemente perché viene donato.
È quindi necessario verificare innanzitutto le caratteristiche dell’immobile e il suo utilizzo, individuare eventuali esclusioni e solo successivamente stabilire quali adempimenti siano necessari in relazione alla donazione.
Su questo tema ho raccolto separatamente tutti i principali casi previsti dalla normativa nella guida “Quando l’APE non è obbligatorio? Tutti i casi di esclusione previsti dalla normativa”.
Attenzione anche alla normativa regionale
C’è infine un altro elemento che non dovrebbe mai essere trascurato quando si parla di certificazione energetica: la Regione in cui si trova l’immobile.
La disciplina dell’APE non si esaurisce infatti nella normativa nazionale. Diverse Regioni hanno adottato proprie disposizioni in materia di certificazione energetica degli edifici, procedure, catasti energetici e controlli.
Per questo, anche nel caso di una donazione, la verifica corretta non dovrebbe fermarsi alla disciplina nazionale.
Il percorso da seguire è:
donazione → verifica del campo di applicazione dell’APE → verifica delle eventuali esclusioni → verifica della normativa regionale → eventuale obbligo di dotazione → adempimenti relativi all’atto.
La domanda da porsi quindi diventa:
quale obbligo relativo all’APE si applica a questo immobile e a questo specifico atto?
Domande frequenti su APE e donazione
L’APE va allegato all’atto di donazione?
A livello nazionale, no. La disciplina vigente non prevede per gli atti di trasferimento a titolo gratuito l’obbligo di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica previsto invece per determinate fattispecie di trasferimento a titolo oneroso.
Questo non deve però essere confuso con l’eventuale obbligo di dotazione dell’immobile.
Posso donare un immobile senza APE?
Dipende innanzitutto dall’immobile. Occorre verificare se l’edificio o l’unità immobiliare rientrano nel campo di applicazione della certificazione energetica oppure in uno dei casi di esclusione previsti dalla normativa.
Se l’immobile è soggetto all’obbligo di dotazione, l’assenza dell’obbligo di allegazione alla donazione non significa automaticamente che l’APE non sia necessario.
L’APE serve anche per una donazione tra genitori e figli?
Il rapporto di parentela tra donante e donatario non determina, di per sé, l’applicazione o l’esclusione della disciplina dell’APE.
Ciò che deve essere verificato è la natura del trasferimento, il campo di applicazione della normativa energetica e le caratteristiche dell’immobile. Anche in questo caso è quindi necessario distinguere l’obbligo di dotazione dall’obbligo di allegazione.
Hai un dubbio su un APE?
Vendita, locazione, donazione, cambio d’uso, edifici esclusi: molto spesso il problema non è calcolare l’APE, ma capire se deve essere fatto e quale regola deve essere applicata al caso concreto.
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Se invece hai un caso particolare e non riesci a ricondurlo con sicurezza alla normativa, puoi sottopormelo direttamente.
