Roma Capitale ha approvato lo schema della nuova Relazione tecnica di asseverazione sulla compatibilità ambientale, efficienza energetica e comfort abitativo.
La notizia, però, non riguarda soltanto l’introduzione di un nuovo documento da allegare alla pratica edilizia. Con la pubblicazione dello schema diventa efficace il nuovo Titolo III-bis del Regolamento edilizio di Roma, che riordina e amplia i requisiti locali in materia di energia, acqua, drenaggio, suolo, materiali, comfort e mobilità sostenibile.
Il nuovo sistema introduce inoltre una procedura strutturata per il Miglioramento Bioenergetico – MBE, con premialità urbanistiche che possono arrivare fino al 5% della Superficie Utile Lorda dell’intervento.
Vediamo allora cosa è cambiato, quando serve la relazione, come si coordina con la relazione energetica ex Legge 10 e quali opportunità apre il sistema degli incentivi MBE.
Quali atti introducono la nuova relazione
Il percorso si sviluppa attraverso due provvedimenti principali:
- la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 90 del 12 maggio 2026, che modifica il Regolamento edilizio, abroga i precedenti articoli da 48-bis a 48-sexies e introduce il nuovo Titolo III-bis;
- la Determinazione Dirigenziale QI/2126/2026 del 28 luglio 2026, che approva lo schema della relazione tecnica prevista dal nuovo art. 48-bis.
La Deliberazione n. 90 non aveva reso immediatamente efficaci le nuove disposizioni. Il punto 9 subordinava infatti la loro efficacia alla pubblicazione della Determinazione Dirigenziale di approvazione dello schema della relazione.
La pagina istituzionale con la Determinazione, la Deliberazione e il modello è stata pubblicata da Roma Capitale il 25 agosto 2026.
È quindi più corretto dire che l’approvazione e la pubblicazione dello schema hanno reso operativo il nuovo impianto regolamentare, non che Roma abbia semplicemente aggiunto un modulo alla documentazione edilizia.
Quando deve essere presentata la nuova relazione tecnica
Il campo di applicazione è definito dall’art. 48-bis, comma 4, del Regolamento edilizio.
La relazione è richiesta per:
- ristrutturazione urbanistica;
- nuova costruzione;
- demolizione e ricostruzione;
- ripristino di edifici crollati o demoliti;
- ristrutturazione dell’intero edificio quando l’intervento comporta un incremento superiore al 15% della volumetria o della SUL esistente.
Non si tratta, quindi, di un documento da allegare indistintamente a ogni intervento edilizio o a ogni riqualificazione energetica.
Una manutenzione straordinaria o la ristrutturazione di una singola unità immobiliare, per esempio, non ricadono automaticamente nell’obbligo per il solo fatto di comprendere opere energetiche.
Occorre sempre partire dalla categoria edilizia dell’intervento, dalla sua estensione e dall’eventuale incremento di volumetria o SUL.
La seconda porta di ingresso: l’applicazione volontaria per gli incentivi
Il comma 6 dell’art. 48-bis prevede un caso diverso e molto interessante.
Anche un intervento sull’intero edificio che non rientra tra quelli obbligatoriamente soggetti al Titolo III-bis può chiedere di applicare il sistema del Miglioramento Bioenergetico, allo scopo di accedere alle premialità previste dall’art. 48-decies.
Esistono quindi due percorsi distinti:
- applicazione obbligatoria, perché l’intervento rientra nei casi previsti dal comma 4;
- applicazione volontaria, perché chi propone l’intervento intende accedere agli incentivi MBE.
Questa distinzione deve essere effettuata prima di iniziare la compilazione: stabilisce infatti quali verifiche svolgere e se sia necessario costruire anche il punteggio per le premialità.
La relazione ambientale sostituisce la relazione ex Legge 10?
No. Le due relazioni hanno funzioni differenti e devono essere coordinate.
La relazione prevista dall’art. 8 del D.Lgs. 192/2005, comunemente chiamata relazione ex Legge 10, rimane il documento attraverso il quale si dimostra il rispetto dei requisiti energetici stabiliti dalla normativa nazionale e regionale applicabile.
La nuova relazione di Roma Capitale verifica invece un insieme più ampio di requisiti locali e urbanistico-ambientali.
Lo stesso schema ufficiale contiene una sezione nella quale devono essere riportati i dati sintetici della relazione ex art. 8 del D.Lgs. 192/2005, tra i quali prestazioni energetiche, indicatori dell’involucro, impianti e fonti rinnovabili.
Il rapporto tra i due documenti può essere sintetizzato così:
- relazione ex art. 8 D.Lgs. 192/2005: verifica energetica nazionale e regionale;
- relazione del Titolo III-bis: verifica coordinata dei requisiti energetici, ambientali e di comfort stabiliti dal Regolamento edilizio di Roma.
La nuova relazione è quindi un documento aggiuntivo, che utilizza anche risultati provenienti dalla relazione energetica senza sostituirla.
Prima esisteva già una relazione?
Sì. La disciplina precedente prevedeva già prescrizioni energetiche e ambientali e richiedeva una specifica relazione sottoscritta da un tecnico abilitato, corredata da elaborati e calcoli.
Non sarebbe perciò corretto affermare che Roma introduca per la prima volta nel 2026 una relazione energetico-ambientale.
Il cambiamento consiste soprattutto nella struttura e nell’estensione del controllo.
Il precedente sistema era concentrato prevalentemente su energia, fonti rinnovabili e risparmio idrico. Il nuovo Titolo III-bis introduce invece uno schema unico e asseverato, accompagnato da Linee Guida e organizzato intorno a una verifica più ampia del progetto.
Entrano sistematicamente nella relazione:
- prestazioni energetiche e impianti;
- fonti energetiche rinnovabili;
- ventilazione meccanica e comfort;
- riduzione dei consumi idrici;
- recupero delle acque meteoriche e grigie;
- drenaggio urbano e soluzioni basate sulla natura;
- permeabilità dei suoli e mitigazione dell’isola di calore;
- recupero, riuso e riciclo dei materiali;
- raccolta differenziata;
- mobilità ciclabile e ricarica elettrica;
- interventi di Miglioramento Bioenergetico e relativo punteggio.
Il passaggio è quindi da una relazione tecnica con struttura sostanzialmente libera a un percorso di verifica standardizzato, nel quale ogni dichiarazione deve trovare riscontro negli elaborati di progetto.
Come è strutturata la relazione
Lo schema approvato è una relazione guidata di 14 pagine.
La prima parte raccoglie:
- dati di chi progetta;
- identificazione dell’immobile;
- dati catastali;
- destinazione d’uso;
- categoria dell’intervento;
- titolo edilizio di riferimento.
Il documento richiede poi di dichiarare se il progetto è conforme al Titolo III-bis oppure se ricorrono condizioni che consentono una disapplicazione o un’applicazione parziale di alcuni requisiti.
Seguono le sezioni dedicate ai singoli ambiti di verifica e, quando viene richiesto l’incentivo, la tabella per il calcolo del punteggio MBE.
La compilazione non può essere affrontata soltanto alla fine, come adempimento amministrativo. Molte risposte dipendono infatti da scelte che devono essere coordinate durante la progettazione: sistemazione delle aree esterne, gestione dell’acqua, caratteristiche dei materiali, spazi per le biciclette, infrastrutture di ricarica e soluzioni per il comfort estivo.
Dove si presenta
La relazione deve essere presentata insieme all’istanza relativa al titolo edilizio.
La Determinazione QI/2126/2026 dispone la pubblicazione dello schema nello Sportello Unico Edilizia Telematico – SUET e la sua integrazione nella modulistica del portale.
In termini operativi, la relazione appartiene quindi al fascicolo della pratica edilizia trasmessa attraverso il SUET e deve essere accompagnata dagli elaborati necessari a dimostrare quanto dichiarato.
La pubblicazione del modello in formato PDF non trasforma il documento in una pratica ambientale autonoma. Il procedimento rimane quello edilizio.
Prima del deposito è comunque opportuno verificare direttamente nel SUET la modalità tecnica resa disponibile per lo specifico titolo: caricamento del documento sottoscritto oppure eventuale compilazione guidata integrata nel portale.
Cosa accade alle pratiche già presentate
La Deliberazione n. 90 contiene una disciplina transitoria.
Alle richieste di Permesso di Costruire e alle SCIA presentate prima dell’entrata in efficacia delle nuove disposizioni continuano ad applicarsi le norme precedenti.
Il nuovo regime non produce quindi un obbligo generalizzato di integrazione delle pratiche già depositate.
Chi propone l’intervento può tuttavia scegliere di applicare volontariamente le nuove disposizioni, se la scelta è compatibile con lo stato del procedimento.
Per valutare correttamente un caso concreto è necessario individuare:
- la data di presentazione della pratica;
- la tipologia del titolo edilizio;
- l’eventuale modifica sostanziale o variante successiva;
- l’interesse ad accedere alle premialità MBE.
Edifici tutelati: la deroga deve essere motivata
Per gli immobili tutelati ai sensi della Parte II o III del D.Lgs. 42/2004 o censiti nella Carta per la Qualità del PRG, il Titolo III-bis non prevede un’esclusione automatica.
Le singole prescrizioni possono essere derogate quando la loro applicazione comporterebbe un’alterazione sostanziale dei caratteri storici, artistici o paesaggistici dell’immobile, con il coinvolgimento dell’autorità competente.
Il percorso corretto non è quindi:
edificio vincolato, requisito non applicabile.
È invece:
individuazione del requisito incompatibile, motivazione tecnica, documentazione dell’impatto e acquisizione del parere necessario.
La relazione prevede inoltre la possibilità di indicare altri impedimenti oggettivi. Anche in questo caso la mancata applicazione deve essere circoscritta, motivata e documentata.
Cosa sono gli incentivi MBE
MBE significa Miglioramento Bioenergetico.
Il nuovo art. 48-decies collega l’adozione di soluzioni che superano i requisiti minimi a una premialità urbanistica, determinata attraverso un sistema a punti.
L’incentivo massimo può raggiungere il 5% della SUL dell’intervento, ma non viene riconosciuto automaticamente.
Il progetto accumula punti attraverso gli interventi previsti dalle Linee Guida. La relazione contiene la tabella di calcolo.
La regola è:
se il punteggio è almeno pari a 100, si ottiene l’incentivo massimo applicabile; se è inferiore a 100, l’incentivo è proporzionale ai punti raggiunti.
La formula è:
I = Imax × Σp / 100
dove:
- I è l’incentivo ottenuto;
- Imax è l’incentivo massimo applicabile;
- Σp è la somma dei punti riconosciuti al progetto.
Se, per esempio, l’incentivo massimo è pari al 5% della SUL e il progetto totalizza 60 punti:
I = 5% × 60/100 = 3% della SUL.
Tra gli interventi premiati compaiono l’edificio a energia positiva, sistemi geotermici integrati con pompe di calore e fotovoltaico, ventilazione meccanica volontaria, recupero e riutilizzo dell’acqua, soluzioni basate sulla natura, tetti e pareti verdi e protocolli di certificazione riconosciuti.
Il punteggio MBE non serve soltanto a descrivere il progetto. Può diventare uno strumento per confrontare diverse soluzioni e comprendere quali combinazioni consentano di raggiungere la premialità desiderata.
Premialità di SUL e riduzione del contributo di costruzione non sono la stessa cosa
Il Regolamento distingue due possibili forme di incentivo.
La prima è la premialità urbanistica fino al 5% della SUL.
La seconda è una possibile riduzione del contributo di costruzione, prevista nei casi in cui ragioni tecniche o urbanistiche non consentano di utilizzare l’incentivo di SUL e accompagnata da una garanzia fideiussoria.
Questa seconda possibilità è però subordinata a un’ulteriore Deliberazione dell’Assemblea Capitolina, chiamata a stabilire la riduzione massima applicabile.
Alla data di aggiornamento di questo articolo, non risulta pubblicato il successivo provvedimento attuativo.
È quindi necessario evitare di presentare come già equivalenti e pienamente operative le due forme di incentivo:
- incentivo urbanistico in termini di SUL: disciplinato dal nuovo sistema;
- riduzione del contributo di costruzione: prevista, ma da completare con un ulteriore atto.
L’incentivo richiede verifiche anche durante e dopo i lavori
La premialità non si esaurisce nel calcolo del punteggio in fase di progetto.
Gli interventi dichiarati devono essere dimostrati con elaborati grafici, tabelle, calcoli, particolari costruttivi e descrizioni tecniche.
In fase di agibilità, la Direzione dei Lavori deve attestare la conformità delle opere al progetto e documentare la realizzazione delle soluzioni previste. Il fascicolo comprende anche schede tecniche, certificazioni dei materiali e documentazione fotografica di cantiere.
Per gli interventi incentivati, le Linee Guida prevedono inoltre sistemi di contabilizzazione finalizzati al monitoraggio annuale dei consumi elettrici e idrici per almeno cinque anni dall’agibilità.
Il percorso è quindi completo:
progettazione → calcolo della premialità → prova documentale → controllo in cantiere → asseverazione per l’agibilità → monitoraggio.
Questo è un aspetto da valutare già nella fase iniziale. Richiedere l’incentivo significa assumere anche l’impegno di rendere verificabili nel tempo le prestazioni e le soluzioni dichiarate.
Le verifiche da fare prima di compilare
Prima di aprire il modello conviene rispondere almeno a queste domande:
- L’intervento rientra tra quelli obbligatoriamente soggetti al Titolo III-bis?
- La pratica è nuova oppure ricade nel regime transitorio?
- Esistono vincoli o impedimenti oggettivi che incidono su singoli requisiti?
- È disponibile la relazione ex art. 8 del D.Lgs. 192/2005 con i dati energetici necessari?
- Quali elaborati dimostrano le verifiche su acqua, suolo, materiali, comfort e mobilità?
- Si intende accedere alle premialità MBE?
- Il punteggio dichiarato è sostenuto da soluzioni progettuali precise e controllabili in cantiere?
- Sono state previste le modalità di verifica all’agibilità e di monitoraggio successivo?
La nuova relazione non è soltanto l’ultimo documento da firmare. È una mappa delle decisioni progettuali che devono essere assunte, coordinate e dimostrate.
Cosa cambia davvero per chi progetta
Il 2026 non rappresenta l’anno zero delle prescrizioni energetico-ambientali di Roma. Requisiti locali e relazione tecnica esistevano già.
La novità è il passaggio a un sistema più strutturato:
- requisiti ambientali estesi e coordinati;
- schema unico di relazione asseverata;
- rapporto esplicito con la relazione energetica nazionale;
- deroghe motivate e documentate;
- punteggio MBE calcolabile;
- premialità collegata alle soluzioni progettuali;
- verifiche in fase di agibilità;
- monitoraggio dei consumi per gli interventi incentivati.
Per chi progetta, la difficoltà può trovarsi nel costruire la coerenza tra titolo edilizio, progetto energetico, progetto ambientale, punteggio richiesto, documenti di prova e opera realizzata.
Ed è proprio in questa coerenza che la nuova relazione può passare da adempimento a vero strumento di progetto.
